A@W Newsletter

Nadat we het eerder over co-housing hadden gaan we nu nog een stap verder. We stellen je een interessante nieuwe manier van denken voor over betaalbaar wonen, waarbij het grond- en woningbezit van elkaar worden gescheiden. Dit wordt ‘Community Land Trust’ genoemd, waarbij bewoners enkel het huis kopen, niet de grond waarop de woning staat. Wat dit in de praktijk kan zijn, illustreren we met het allereerste CLT-project dat momenteel in uitvoering is en waarvoor de eerste feestelijke spadesteek gegeven werd op 8 oktober in Gent.

Door Jan Hoffman

Bij een CLT-project staat centraal dat de grond eigendom blijft van een stichting. Deze stichting wordt bestuurd door de bewoners van de woningen, de buurt, het middenveld en de overheid samen. Het doel is het recht op wonen garanderen.

Voor het project in Gent (Meulestede) heet de stichting CLT Gent. Die stelt zich tot doel mensen met een laag tot bescheiden inkomen een eigen kwaliteitsvolle en energiezuinige koopwoning aan te bieden. Het gaat daarbij om energiezuinige woningen, en dit enkel voor zij die in aanmerking komen voor een sociale koopwoning.

Ir.-architect Jos De Wolf geeft kandidaat-kopers tekst en uitleg bij de maquette van het project Meulestede, het eerste CLT-project in Vlaanderen.

Enkele voorwaarden

Aan een CLT-woning zijn een aantal voorwaarden verbonden. Zo kan de bewoner als hij of zij ooit wil verkopen, dit slechts doen aan een beperkte verkoopprijs. De verkoper krijgt dan wel wat hij zelf heeft geïnvesteerd terug, maar met slechts een deel van de meerwaarde. Zo blijft de woning betaalbaar voor de volgende koper, zonder dat er nood is aan een nieuwe subsidie. De aanvankelijke subsidie, door CLT gebruikt om de woning voor de eerste koper betaalbaar te maken, wordt op deze manier ‘opgeslagen’ in de grond. De overheidsmiddelen komen op langere termijn ten goede aan meerdere betrokkenen.

Een CLT neemt, als eigenaar van de grond en als tussenverkoop bij de verkoop, een blijvende verantwoordelijkheid op voor het land waarvan hij eigenaar is en voor de mensen die er op wonen. Het doel is daarnaast het samenleven op gemeenschappelijke grond te faciliteren en dit nieuwe perspectieven en netwerken te laten uitbouwen om mensen sterker maken en te helpen inclusieve en veerkrachtige buurten te bouwen. Concreet betekent dit dat de bewoners bij een CLT- project mee nadenken over het ontwerp, de bouw, het beheer, de toewijzing en de afspraken binnen hun woongemeenschap.

Meulestede biedt 34 betaalbare koopwoningen aan in een concept waarin de woningen op een intelligente manier worden gestapeld.

CLT Meulestede

Dit brengt ons bij het project Meulestede, dat 34 betaalbare koopwoningen omvat en dat het eerste Community Land Trust-bouwproject in Vlaanderen kan worden genoemd. Het geheel is een ontwerp van het Gentse architectenbureau net architectuur. Net architectuur kreeg de opdracht toegewezen nadat het in 2018 een architectuurwedstrijd won. Het deed dat met een ontwerp waarin de vele woningen op een intelligente manier worden gestapeld en waarbij het potentieel van de site als groene long voor de wijk ten volle benut wordt.

Ir.-architect en bestuurder van net architectuur Jos De Wolf zorgt voor verdere tekst en uitleg: “We startten met ons kantoor in 2011, met deelname aan wedstrijden voor sociale huisvesting en kleinere particuliere projecten. Ons bureau, dat inmiddels zeven architecten telt, richt zich nog steeds in belangrijke mate op projecten met collectieve, vernieuwende woonvormen en neemt deel aan talrijke aanbestedingen en ontwerpwedstrijden voor grotere projecten.”

“Toen we de wedstrijd wonnen, was CLT Gent al meer dan tien jaar actief. Het project kende toen reeds een lange voorgeschiedenis en wij vonden het meteen een geweldig initiatief, waarbij bewoners eeuwig gebruiksrecht krijgen op hun huis, net als een gewone eigenaar. Ze mogen hun huis ook verbouwen of verkopen en hun erfgenamen kunnen het erven. Wel moeten ze de woning altijd zelf bewonen, verhuren kan niet.”

Schiereiland Muide-Meulestede

In Gent komt het complex er op een braakliggend stuk grond in het noorden van de stad, aan het schiereiland Muide-Meulestede. Dit stuk grond ligt midden van een dichtbebouwde wijk. Het bouwterrein was relatief afgesloten van de omgeving.

Zicht in vogelvlucht op de collectieve voortuin.

Het ontwerp schakelt woningen en appartementen op compacte wijze rondom een nieuw park. Deze staan via doorzon leefruimtes, voortuintjes en toegangen maximaal in contact met de tuin. De collectieve voortuin geeft de gevelrij een residentiële aanblik en creëert tegelijk een zekere afstand, en dus privacy, tussen de woonvertrekken en de publieke tuin. Gemeenschappelijke functies zoals verticale circulatie, tellers, technische lokalen,… worden voorzien aan de voorzijde van het gebouw. Verder zijn er ook een aantal gemeenschappelijke functies, zoals een studio en een wasserette, die voorzien zijn in het noordelijke uiteinde waar het zwaartepunt van de collectieve voortuin zich bevindt.

Het evenwicht tussen privacy en collectiviteit vind je ook terug in de buitenruimtes. Bijvoorbeeld: aan de zuidzijde worden de private buitenruimtes gestapeld. Of: aan de parkzijde medieert een voorzetstructuur als gevel tussen de collectieve voortuin en de individuele woningen, tussen binnen en buiten.

“Het geheel laat op een kleine oppervlakte relatief veel woonruimte ontstaan, met een keuze voor een duidelijke structuur en een vrije open groene zone”, gaat de heer De Wolf verder. “Het binnengebied integreerden we totaal in de omliggende wijk, met een gepaste begrenzing voor de bestaande achtergevels en een groen binnenpark voor de omwonenden.”

Impressie van hoe een gemeenschappelijke ruimte er straks zal uitzien.

Op het gelijkvloers tref je gezinswoningen aan, in de laag daarboven zijn er schakelwoningen met een ruim terras voor en achter en nog daarboven is er plaats voor een aantal penthouses. Dankzij de compacte schikking van de woningen blijft er veel meer groene ruimte vrij dan voorzien was in het masterplan. Eigenlijk is het grote voordeel dat we zonder veel grond in te nemen de voordelen van een grondgebonden rijwoning implementeren. Via de schakeling halen we het maximum uit de bouwomgeving en vinden we toch een mooi evenwicht tussen wat privé is en wat niet. Alle woningen hebben daarbij toegang tot de collectieve tuin.

Toekomst van CLT?

Dé vraag is natuurlijk wat de toekomst is van CLT’s als deze. In eigen land zien we inmiddels ook al initiatieven opduiken in Brussel en Leuven. Jos De Wolf onderscheidt mooie perspectieven.

“De combinatie CLT met sociale huisvesting is natuurlijk heel slim, maar je ziet ook private en ‘grass-roots’ initiatieven”, besluit hij. “Je ziet wel dat het eigen is aan CLT dat er ingezet wordt op moeilijkere sites, met gronden die meestal historisch in gemeenschapshanden zijn. We merken dat de atypische sites, met vaak ook nog eens een complexe eigendomsstructuur in combinatie met het ambitieniveau van de projecten er soms kunnen voor zorgen dat het nog wat zoeken is en dat er dus een langere doorlooptijd ontstaat. Wat we nu vaststellen, is dat er wel degelijk draagkracht bestaat voor CLT-projecten. Dergelijke projecten sluiten trouwens goed aan bij de filosofie van net, waarbij we juiste, slimme en heldere oplossingen bedenken voor complexe problemen.”

Een bewonersvergadering. Bij een CLT-project staat centraal dat de grond eigendom blijft van een stichting. Deze stichting wordt bestuurd door de bewoners van de woningen, de buurt, het middenveld en de overheid samen.

© alle foto's: net architectuur